전세 살고 있던 원룸 빌라 집이 경매로 넘어감. 대응방법은? (전세사기?) 1부

남일인 줄 알았는데 막상 법원으로부터 경매 통지서를 받으니까 멍해지더군요. 오늘은 전세로 살고 있던 원룸 빌라가 작년 8월에 경매로 넘어가며 있었던 1여 년 간의 기록을 남겨보려 합니다. 어떻게 해야 하는지 무엇을 따져봐야 하는지 등 제가 직접 경험했던 것들을 공유합니다!

 

 

  전세 살고 있던 원룸빌라 집이 경매로 넘어갔다. 경매 대응방법 (전세사기?) 1부

  전세사기인가?

경매 통지서를 받았을 때 가장 먼저 떠올린 단어는 '전세사기'였다. 그동안 뉴스에서 시끄럽게 나왔던 빌라왕 전세사기 일이 남일인 줄 알았는데... 다행히 전세사기는 아닌 것 같았습니다. 일단 집주인분과 연락이 잘 되었기 때문이죠. 그리고 본인 상황에 대해서 이렇다고 이야기를 해주시더라고요. 또 공인중개사분과도 아는 사이였어서 그나마 믿을 수 있었습니다. 

 

그래도! 언제 연락이 안 될지 모르니 꾸준히 소통하고 계시길 추천합니다. 

 

 

  나의 집 상황

내가 현재 경매가 넘어간 집의 경우 외형은 흔하디 흔한 빌라입니다. 하지만 여러 소유주가 있는게 아닌 단독주택 중 다중주택으로 소유주가 1명이죠. 1층은 상가이고 2~4층이 원룸과 1.5룸으로 이루어져 있어서 이를 전세나 월세를 주고 있는 상황이였습니다. 

 

 제 경우 1.5룸에 20년도 5월에 7500만 원에 전세를 들어와 살고 있는 상황입니다.. 그나마 다행인 점은 집이 18년도에 지은 신축이라서 경매에 나온다면 충분히 사람들이 입찰할 의향이 있는 물건이라는 것이다. 또 각 호실마다 소유주가 있는 게 아니라 1명의 소유주라서 선순위를 따져봐서 보증금을 돌려 받을 수 있는 가능성이 존재한다는 것이죠

 

주택의 정의와 종류 (단독주택, 공동주택, 다중주택 ,다가구주택, 다세대주택 등)

주택의 정의와 종류 (단독주택, 공동주택, 다중주택 ,다가구주택, 다세대주택 등)

 

본인이 넘어간 집이 빌라인데 단독주택인지 공동주택인지 또 이게 무슨 뜻인지 모른다면 위의 글을 한번 읽어보시면 됩니다. 

 

 

다행히(?) 전세사기는 아닌 듯 했습니다.앞서서 이야기 했지만 일단 나는 20년도에 입주를 했고 묵시적 갱신으로 3년째 살고 있는 상황이였기 때문이죠. 그리고 전세사기였다면 진작에 했었겠지만 계약했던 공인중개사분도 연락이 잘 되고 집주인과도 연락이 잘 되었기 때문이다. 집주인이 건축업자인데 건축비를 미리 받고 건물을 짓는데 건축 자재값이 너무 오르고 금리도 올라서 돈을 여기저기서 빌리다 문제가 생긴 것이라고 설명을 하더라고요.

 

 

하지만 그러면 뭐합니까.. 집이 경매가 넘어갔다는 사실은 변하지 않는데... 그래도 다행히 집주인과 연락이 안 되는 것도 아니고 위에서 말한 것처럼 금리 인상과 물가가 오르면서 돈줄이 막혀서 그런 것이라 해결하는 중이니 걱정 말라고 해서 안심을 했습니다.

 

 그리고 결정적으로 돈을 빌려준 쪽에서 갚으라고 한 돈이 8천8백 만 원이였다. 빌라 가격이 12억을 넘는 것을 감안하면 약 9천만 원을 못 줘서 경매로 넘길 가능성은 적다고 적다고 생각했습니다. 중개인분도 보통 돈을 안 주니까 일단 경매 걸어놓고 빌려준 돈을 받으면 경매를 취하하는 방식으로 한다고도 했죠. 

 

 

또 이런 경우 공인중개사 분의 말을 빌리면 만약 경매가 진행되도 강제경매를 건 채무자의 돈 받는 순위가 맨 마지막이기 때문에 은행의 근저당과 임차인들의 보증금을 주면 강제경매를 건 채무자가 받을 돈이 현실적으로 없습니다. 그렇기에 집행법원에서는 경매취소를 하게 된다고 합니다. 제 경우도 강제경매 건 채무자가 현실적으로 빌린 돈을 받으려면 12억 집이 12억에 팔려야 남는 돈이 생겨서 받을 수 있는데 경매는 최소 1번은 유찰이 되어 70% 가격에서 시작이 됩니다. 경매에 나오는데 누가 제값주고 사겠습니까. 그래서 이 경매는 법원에서 취소할 가능성이 높아서 안심을 했던 것이죠.

 

혹시 본인 빌라에 강제경매 외에 임의경매와 모사건 중복사건이 다 같이 걸려있다면... 강제경매건 채무자가 경매유예신청을 했어도 경매가 진행되는 위험한 상황이 벌어질 수 있습니다.

관련된 내용은 맨 아래에 '강제경매, 임의경매...' 포스팅에서 보다 자세히 설명해놓았습니다.

 

 

 

   배당요구신청은 무조건 해야한다.

  배당요구신청이란,

임차인 입장에서는 '내 보증금을 돌려줄 것을 요구합니다'라는 신청을 하는 것입니다. 그러니 이것을 신청한 사람에 한해서 돌려준 다는 것이죠. 물론 신청했다고 100% 주는 것은 아니고 순위를 따져서 차례대로 배당을 줍니다. 순위가 되더라도 신청을 안 하면 못 받으니 무조건 해야 하는 것이죠!

 

 

저와 같은 경우 그럼 배당요구신청 안 해도 되는 거 아닌가요? 어차피 9천만 원 밖에 안 되면 법원에서 취소할 텐데 생각할 수 있습니다. 저도 그랬으니까요. 하지만 무조건 해야 합니다. 앞으로 어떻게 될지 모르기 때문이죠. 어쨌든 강제경매가 시작됐다는 것은 집주인의 현금흐름에 문제가 생겼다는 점이죠. 그리고 이게 은행에서 빌린 근저당의 이자를 못 내고 있는 상황이 된다면... 진행됩니다. 은행에서 경매신청을 하게 되며 은행의 근저당의 경우 거의 선순위이기 때문이죠. 은행은 돈 못 받아가는 일이 없습니다. 아니 그런 일을 안 합니다.  

 

 

  배당요구신청하는 날짜

그리고 배당요구신청을 하러 법원을 가게 되면 배당요구종기일의 마지막 날에 가세요! 제 경우 배당요구종기일이 11월 10일이었습니다. 통지서가 날아온 것은 8월 말이죠. 3달이나 남긴 했지만 잊어먹을까 봐 일찍 가서 하는 것은 비추입니다. 왜냐하면 마지막 날에 가서 해야 내 앞의 선순위 임차인들이 몇 명이고 그 보증금이 얼마인지 확인할 수 있기 때문입니다. 집의 선순위 임차인 및 보증금에 대해서는 계약 전에는 알 수 없고 집이 경매로 넘어와야지만이 법원에서 열람해 확인할 수 있기 때문입니다.

 

 

> 다행히 이 거지 같은 법이 올해 2월부터 바뀌어서 경매로 넘어가지 않더라도 계약 전에 선순위 임차인을 확인할 수 있게 됐습니다. 입주 전에 확인이 가능하니 그나마 안전한 집을 찾을 수가 있게 되어 다행입니다. 어쨌든 법이 바뀌기 전까지는 선순위 임차인이 몇 명인지 보증금이 얼마인지를 경매가 진행되어야 열람이 가능했습니다.거지 같은 법이었는데 빌라왕 전세사기 때문에 올해 바뀌게 된 것이죠. 

 

[전세사기방지법안] 주택임대차보호법, 시행령 일부개정 및 시행 '23. 2. 21.(소액임차인 보증금, 최우선변제금 상향)

[전세사기방지법안] 주택임대차보호법, 시행령 일부개정 및 시행 '23. 2. 21.(소액임차인 보증금,

 

 

그렇더라도 배당요구종기일 마지막날에 가서 신청하시고 배당을 요구한 사람들이 몇 명이며 그들의 보증금이 얼마인지를 그 신청서를 직접 눈으로 보고 기록하는 게 가장 확실하지 않을까 생각합니다.

 

 

 

  법원경매사이트에서 사건 검색하는 방법 

https://www.courtauction.go.kr/

우선 법원 경매 사이트에 접속을 한 후 로그인을 합니다. 

 

 

 

 

법원-경매-사건-검색

 

메인 홈페이지 중앙에 보면 이런 화면이 있습니다. 보시면 오른쪽 하단에 있는 '경매사건검색'을 클릭합니다.

 

 

 

 

경매-사건-검색란

받은 통지서에 보면 해당 사건의 번호가 있을 겁니다. 그 번호를 저기에 입력 후 검색을 하시면 됩니다. 아래에서 제 경매 사건을 한번 보시죠. 

 

 

 

저의-경매-실제-사건-기록

사건내역 중 사건기본내역의 사건명을 보면 '부동산강제경매'가 보입니다. 그리고 중복/병합/이송에 보면 중복된 사건이 또 있습니다. 이것도 확인을 해봐야 합니다. 

 

청구금액을 보면 위에서 언급했듯이 8천8백만 원입니다. 미종국이란 아직 끝나지 않았다는 의미로 돈을 안 갚았다. 그러니 경매를 진행한다는 말입니다. 

 

 

 

다음 2부 포스팅에서는 제가 살고 있는 빌라의 실제 사례를 가지고 어떻게 대응해야하는지 또 최악의 대응으로 한푼도 못 받는 분 사례를 알려드릴게요 그리고 강제 경매와 임의 경매가 무엇인지도 알려드리겠습니다! 

 

 

 

[실제후기] 전세인 빌라 경매 넘어갔을 때 어떻게 대응해야할까 2부. (소액임차인 최우선변제권 개념과 기준일)

[실제후기] 전세인 빌라 경매 넘어갔을 때 어떻게 대응해야할까 2부. (소액임차인 최우선변제권

부동산 강제경매, 임의경매, 모사건, 중복사건 의미와 차이점

부동산 강제경매, 임의경매, 모사건, 중복사건 의미와 차이점