부동산 강제경매, 임의경매, 모사건, 중복사건 의미와 차이점

제가 살던 빌라가 경매로 넘어가면서 경매 사건을 검색해 보니 한빌라에 경매가 강제경매와 임의경매 2건이더라고요. 그래서 이 차이가 무엇인지 궁금하여 부동산 공인중개사분께 물어본 내용과 제가 찾아본 내용으로 간단하게 알려드리겠습니다! 

 

 

 

  부동산 강제경매와 임의경매, 모사건과 중복사건 의미와 차이점

제가 전세 살던 빌라가 경매로 넘어가면서 궁금해서 찾아본 내용들을 알려드립니다. 우선 저는 부동산 공인중개사는 아니고요. 저와 같은 일을 겪고 계신 분들에게 알려드리면 조금이나마 도움이 될까 싶어 글을 씁니다! 

 

 또 집주인이 빌린 돈의 액수가 얼마 되지 않는다고 안심하고 계시다면 이 또한 조심해야 합니다. 그 이유도 제 사례를 통해 알려드릴게요.

 

 

  저의 실제 사례 소개

 

위:부동산강제경매, 아래:부동산임의경매

 

다른 포스팅에서 넘어오신 분들은 아시겠지만 전세 7,500만 원으로 3년 차 살고 있던 신축 빌라가 갑자기 경매 넘어갔다고 통지서가 날아왔습니다. 다행히 집주인분과는 계속 연락이 되었고 사업 중에 빌린 돈을 갚지 못하셔서 그런 것이고 갚아가는 중이라 해서 안심했습니다. 또 집주인에게 돈을 빌려준 쪽에서도 경매 유예 신청을 하기도 하였고요. 그래서 경매가 개시되진 않겠구나 안심했습니다.

 

그런데 경매 유예 신청을 하여서 유예된 줄 알았는데 유예 신청이 완료된 바로 다음 날 은행에서 경매를 속행해 달라고 '기일지정신청'을 하게 되었고 얄짤없이 경매가 진행되었습니다. 

 

여기서 저는 강제경매와 임의경매, 모사건과 중복사건의 무서운 실사례를 배울 수 있었습니다. 살던 집이 경매 진행 중이신 분들에게 필요한 내용만 간단하게 알려드리겠습니다.

 

 

 

  모사건과 중복사건이란

우선 모사건은 말 그대로 시작이된 사건을 의미합니다. 제 경우 위의 2022 타경 5680 부동산강제경매가 모사건입니다. 

중복 사건은 동일한 부동산에 다수의 채권자가 경매신청을 하는 것이죠. 모사건으로 인해서 개시결정된 경매사건(선행)에 다른 채권자가 신청에 의해서 또 다른 사건번호(후행)가 붙은 것을 중복사건이라고 하는 겁니다. 

 

더 하고 싶은 이야기가 있는데 우선 강제경매와 임의경매의 의미를 설명한 뒤 이야기하는 게 이해가 더 편할 것 같아서 뒤에서 이야기하겠습니다! 

 

 

  강제경매와 임의경매 의미와 차이

  강제경매 의미

제가 살던 빌라의 등기부등본 갑구와 법원 사건 기본내역입니다. 

 

위: 등기부등본-갑구-가압류// 아래 : 법원-강제경매-청구금액

 

위에서 가압류가 걸린 것을 보실 수 있습니다. 그리고 이후에 8월 10일에 청구금액이 약 8,800만 원으로 강제경매가 접수된 것을 볼 수 있습니다. 

 

간단하게 말해 위 사진처럼 개인이나 회사에서 채무자에게 돈을 빌려줬는데 갚지를 않으니까 빌려준 쪽에서 소송을 통해 판결문을 받은 후에 경매신청을 한 것이 강제경매입니다. 

 

 

 

  임의경매 의미

 

아래는 제가 살던 곳의 등기부등본과 경매사건입니다. 등기부등본 을구에 한밭새마을금고 이름으로 근저당이 설정된 것을 볼 수 있으며 중복사건으로 임의경매가 신청되었습니다. 청구금액은 약 4억 3천만 원이 아래에 보입니다. 

 

위:등기부등본-을구-근저당권 // 아래: 법원-임의경매와-청구금액

 

 

부동산에서 임의경매란 판결문 없이 저당권, 전세권, 유치권 등을 실행하는 방법으로 경매를 진행하는 것입니다. 그래서 살고 있는 빌라나 아파트에 임의경매란 사건이 있다면 보통은 은행에서 신청을 한 것이라고 알고 계시면 됩니다. 

 

 

 

  정리

강제경매는 돈 빌려준 쪽에서 소송을 통해서 경매를 진행하는 것이고 임의경매는 저당권, 전세권 등으로 소송문 없이 경매를 진행하는 것입니다. 빌라나 아파트의 경우 강제경매라면 집주인이 어딘가에서 돈을 빌리고 갚지 못한 경우이고 , 임의경매라면 은행에서 경매를 신청한 것이죠! 

 

마지막으로,

혹시 살고 계신 집이 강제경매 진행 중이라면 그나마 다행이지만, 임의경매도 같이 중복사건으로 진행중이라면 조심하셔야 합니다. 

집주인이 만약 은행에서 빌린 돈의 이자를 제때 못 내고 있다면 강제경매가 유예가 되더라도 은행에서 임의경매를 진행해 버립니다. 이렇게 되면 강제경매를 진행한 사람은 그 사람대로 돈을 못 받을 확률이 엄청 높으며, 임차인들도 이제 높은 가격으로 낙찰받기를 기도하는 수밖에 없습니다. 은행만 손해를 최소화로 받던가 아예 손해를 받지 않게 됩니다. 

 

 

 

그 이유는 배당순위 때문입니다. 강제경매를 진행한 사람의 배당순위는 임차인들보다도 후순위입니다. 맨 마지막이라고 보시면 되죠. 그러니 법원에서는 경매가 개시되더라도 경매신청자가 배당액을 전혀 받지 못한다면 경매를 취소시킵니다. 이를 잉여주의원칙이라고 하는데 공인중개사분에게 이 내용을 듣고 저는 안심하고 있었죠. 그런데 근저당 1,2순위인 은행에서 중복사건으로 임의경매를 신청해 놔서 강제경매자가 경매 유예시킨 것을 속행하여 진행해 버린 게 제 케이스입니다. 결국 경매가 그대로 진행되어서 낙찰까지 되었습니다.

 

 

쓰면서도 참 그때 맘고생한 것을 생각하면 기분이 좋지 않네요. 이상입니다!