[실제후기] 전세인 빌라 경매 넘어갔을 때 어떻게 대응해야할까 2부. (소액임차인 최우선변제권 개념과 기준일)

제 실제 후기로 전세로 잘 살고 있던 빌라가 경매 넘어갔다고 갑자기 통지를 받았습니다. 오늘은 소액임차인과 최우선변제권이란 개념을 알려드리고 무엇보다 중요한 이 소액임차인의 기준이 언제인지를 알려드리겠습니다! 이 기준일을 꼭꼭 잘 체크하셔야 합니다! 헷갈리기 쉽거든요.

 

 

  전세 살던 빌라 경매 넘어갔을 때 어떻게 대응해야 할까? 2부

1부에서는 배당요구종기일의 마지막 날에 가서 선순위 임차인들의 보증금이 얼마인지를 확인하라고 알려드렸습니다. 

 

2부에서는 소액임차인 최우선변제권의 개념과 기준을 알려드리겠습니다!

이 소액임차인의 기준이 지역과 연도마다 기준 가격이 다릅니다. 그래서 정확한 개념을 알고 체크해봐야 합니다. 나에게 해당할 수도, 해당 안 될 수도 있는데 최악은 최우선변제금을 받는다고 알고 있다가 못 받는 경우거든요.

 

3부에서는 가장 중요한 경매 낙찰 시에 내가 전세금을 돌려받을 수 있는지 즉, 배당순위를 따져보는 방법을 알려드리겠습니다! 

4부에서는 살던 집이 경매 넘어갔는데 이사를 가야한다면 반드시 해야하는 임차권등기명령 하는 방법을 알려드립니다.

 

 

 

  최우선변제권이란 

 최우선변제권은 소액임차인의 보증금을 보호하기 위한 권리입니다. 소액임차인이라면 선순위 담보물권자가 있다하더라도 보증금의 전부는 아니지만 일정액을 그 담보물권자보다 먼저 변제받을 수 있습니다! 그렇다면 그 소액임차인의 기준과 최우선변제금액을 알려드리겠습니다.

 

또 제 빌라에서 있었던 안타까운 일로 소액임차인에 해당하지만 최우선변제금액을 받지 못한 사례도 알려드릴게요.

 

 

 

  최신 소액임차인 기준 (23년 2월 기준)

 

구분	기준 금액
서울특별시	1억 6500만 원 이하
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억 4500만원 이하
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	8,500만 원 이하
그 외 지역	7,500만 원 이하

 

서울의 경우 보증금이 1억 6500만 원 이하라면 소액임차인에 해당이 하는 것입니다. 저의 경우 광역시에 거주하다 보니 8,500만 원 이하의 보증금이라면 소액임차인에 해당하는 것이죠. 

 

 

  우선변제 금액(최우선변제금) (23년 2월 기준)

구분	우선변제금액
서울특별시	최대 5,500만 원
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	최대 4,800만 원
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	최대 2,800만 원
그 밖의 지역	최대 2,500만 원

 

광역시에 살고 있는 제가 소액임차인에 해당 한다면 제 보증금 중 2,800만 원에 해당하는 변제금액을 받을 수 있게 됩니다.

 

*다만 우선변제금액이 주택가격의 1/2를 초과하는 경우에는 주택 가격의 1/2에 해당하는 금액을 변제받게 됩니다.

> 만약 다세대 주택이며 소액임차인이 다수라서 최우선변제금의 합이 주택가격의 1/2를 초과하게 된다면 골치 아파집니다. 이 경우 각 임차인의 최우선 변제금에 비례해서 안분배당을 하게 됩니다. 최우선변제금액보다 적게 받을 수밖에 없겠죠.

 

 

현재의 소액임차인 기준과 최우선변제금액은 올해 23년 2월에 일부개정 되어 시행됐습니다. 그전에는 소액임차인 기준과 변제금액이 더 적었습니다. 

 

 

그리고 빌라의 경우 겉모습은 같은 빌라더라도 그 안에서 또 나뉩니다. 본인 빌라가 다중주택 or 다가구주택인 경우와 다세대주택인 경우에 배당금을 받을 수 있는 확률이 전자가 높습니다. 주택에 대해서 궁금하시다면 아래에서 확인해보세요. 

 

주택의 정의와 종류 (단독주택, 공동주택, 다중주택 ,다가구주택, 다세대주택 등)

주택의 정의와 종류 (단독주택, 공동주택, 다중주택 ,다가구주택, 다세대주택 등)

 

 

 

  저의 착각

23년 2월 기준이 저에게 적용되는 줄 알았습니다... 

 

광역시를 기준으로 소액임차인 기준은 개정 전에는 7,000만 원이였거든요. 개정 후엔 8,500만 원으로 증가한 것입니다. 그리고 저의 전세보증금은 7,500만 원이였습니다. 그래서 저는 '일단 적어도 2,800만 원은 확보했구나... 그나마 다행이다...'라고 생각했습니다.

 그런데 더 공부를 해보니 저는 소액임차인 기준에 들어가지 않더라고요... 왜 그런지 아래 연도별 소액임차인 기준표를 보면서 설명해 드리겠습니다.

 

 

이제부터가 중요합니다. 

 

 

 

  연도별 소액임차인 기준과 최우선변제금액

 

담보물권 설정일자	지역	소액임차인 보증금 범위	최우선변제 금액 한도
2014.1.1 ~ 2016.3.30	서울특별시	9,500만 원 이하	3,200만 원
	「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	8,000만 원 이하	2,700만 원
	광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	6,000만 원 이하	2,000만 원
	그 외 지역	4,500만 원 이하	1,500만 원
2016.3.31 ~ 2018.9.17	서울특별시	1억 원 이하	3,400만 원
	「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	8,000만 원 이하	3,400만 원
	광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	6,000만 원 이하	2,000만 원
	그 외 지역	5,000만 원 이하	1,700만 원
2018.9.18 ~ 2021.5.10	서울특별시	1억 1,000만 원 이하	3,700만 원
	「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억 원 이하	3,400만 원
	광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	6,000만 원 이하	2,000만 원
	그 외 지역	5,000만 원	1,700만 원
2021.5.11 ~ 2023. 2.20	서울특별시	1억 5,000만 원 이하	5,000만 원
	「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억 3,000만 원 이하	4,300만 원
	광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	7,000만 원 이하	2,300만 원
	그 외 지역	6,000만 원 이하	2,000만 원
2023.2.21 ~ 현재	서울특별시	1억 6,500만 원 이하	5,500만 원
	「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억 4,500만 원 이하	4,800만 원
	광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	8,500만 원 이하	2,800만 원
	그 외 지역	7,500만 원 이하	2,500만 원

 

 

 

  본인이 최우선변제금을 받을 수 있는지 확인하는 방법 [실제 사례] 

본인이 소액임차인이어야 받을 수 있다고 앞서서 이야기했죠. 이제 그 기준에 대해서 설명을 드리겠습니다.

저의 실제 사례를 예시로 보여드리겠습니다.

 

• 저의 경우 2020년 4월 28일 계약날에 확정일자를 받았고, 실제로 이사한 2020년 5월 15일에 전입신고를 하였습니다. 
• 전세 보증금은 7,500만 원이며, 그중 800만 원은 제 돈 나머지는 6,700만 원은 전세자금대출을 이용 중.
• 2022년 8월 말에 경매통지서가 집으로 날아왔고, 2022년 11월 18일에 경매 진행이 확정되었습니다.

 

 

  소액임차인의 기준시점

주택임대차 보호법 시행령을 보면 소액임차인의 기준 시점이 되는 때는 '최초의 담보물권 설정일'입니다. 담보물권에는 대표적으로 근저당권이 있는데요. 제 경우 이 근저당권의 설정일이 소액임차인의 기준시점이 되는 겁니다. 이게 무슨 말인지 잘 이해가 안 가시죠? 

 

 

근저당권-및-전세권-을구

 

제가 살던 곳의 등기부등본 일부입니다. 근저당권설정이 '2018년 5월 3일'에 되었죠. 쉽게 말해 집주인이 빌라를 담보로 한밭새마을금고에서 위의 금액을 빌린 것입니다. (은행에서는 120~130%로 계산해 근저당을 설정하기에 실제로는 5억이 아닌 4억 내외입니다.) 이 근저당권 2개가 경매 시 낙찰 후 배당금을 받아가는 1,2순위입니다.

 

 그런데 소액임차인이라면 1순위인 은행보다도 먼저 받아갈 수 있는 것이죠. 그런데 그 소액임차인의 기준이 되는 날짜가 저 최초의 근저당권설정일(2018년 5월 3일)입니다. 본인이 임대차한 날이 아닌 점을 아셔야 합니다.

 

그렇다면 저는 2018년 5월 3일에 해당하는 소액임차인 보증금액의 범위에 제 보증금이 있어야지 소액임차인으로 인정을 받게 되고 최우선변제금을 받을 수 있는 것입니다. 그러니 위의 표를 참고해 보면 기준시점에 해당하는 소액임차인 범위(2016.3.31 ~ 2018.9.17)를 보면 광역시는 6,000만 원 이하입니다.

 

 그렇기에 저는 올해 소액임차인 범위가 8,500만 원 이하로 개정되었다 한들 20년도 5월에 7,500만 원에 계약을 했으니 소액임차인이 될 수 없는 것이죠. 만약 투룸 7,500만 원이 아닌 남들처럼 원룸(5,000만 원) 전세 계약을 했다면 소액임차인에 해당됬을 겁니다. 

 

 

만약에 본인이 살고 있는 곳의 근저당권설정일이 2014년 1월 1일 이전이라면 아래에서 그 전 연도를 확인하시면 됩니다! 너무 길어질 것 같아서 다 적지 않았는데 이후에 자료를 구하게 되었네요.

 

소액임차인 최우선변제금 연도별 기준표 최신으로 알려드림

소액임차인 최우선변제금 연도별 기준표 최신으로 알려드림

 

 

 

  소액임차인에 해당하더라도 받지 못하는 경우

제 경우 소액임차인의 기준이 보증금이 6,000만 원 이하였죠. 그러니 제가 살고 있는 다가구 빌라에서 보증금이 5,000만 원이신분들은 소액임차인에 해당이 되어서 적어도 2,000만 원은 받을 수 있었습니다. 거기에 낙찰 후 배당순위에 포함된다면 나머지 3,000만 원도 받아서 5,000만 원을 모두 받을 수도 있게 되었습니다. 반면에 저는 배당순위를 따져서 전액을 받을 수도, 일부를 받을 수도 아예 못 받을 수도 있게 되었죠. 

 

그런데 안타깝게도 소액임차인이였지만 한푼도 못 받은 분이 계셨습니다. 보증금이 5,000만 원에 전세권도 설정하셨지만 이사를 가셨기 때문입니다...

 

주택임대차보호법 제3조 1항을 보시면 '주택의 인도와 주민등록을 갖추고 있어야' 소액임차인으로서 최우선변제권을 가질 수 있습니다.

여기서 주택의 인도는 실제 거주를 의미하고 주민등록은 전입신고를 말합니다. 확정일자를 받지 않았더라도 실제 거주하고 있으며 전입신고를 했다면 소액임차인으로서 인정해주는 것이죠. 하지만 위에 사진에서 전세권을 설정하신 분은 실제 거주를 하지 않으셨고 전입신고도 다른 집으로 해버리셔서 받지 못하게 되었습니다.

 

 

 

  본인이 살고 있는 집의 근저당권설정일 보는 방법 

 

1. 가장 쉬운 방법은 계약했을 당시에 계약서와 함께 받은 등기부등본을 확인하는 것입니다. 만약 이게 어딨는지 모르겠다면 다른 방법도 있습니다.

2. 인터넷 등기소에서 소액을 주고 현재 거주하고 있는 집의 등기부등본을 떼는 방법입니다. pc로도 모바일로도 800원을 결제하고 받을 수 있습니다. 다운로드하신 후 등기부등본의 '을구에서' 근저당권설정일을 확인하실 수 있습니다! 

 

 

 

  미리 본인 집이 경매가 넘어갈지 확인하는 방법은 없나요?

경매가 넘어가는 경우는 2가지입니다. 첫째, 집주인이 세금을 체납한 경우. 둘째는 빚을 갚지 못한 경우입니다. 

 

첫째, 세금 체납의 경우 관할 세무서에 방문을 해야 합니다. 이 방법은 나중에 다뤄드릴게요

두 번째 빚을 갚지 못한 경우는 최신 등기부등본을 확인해 보면 알 수 있습니다. 아래의 사진을 보시죠

 

 

등기부등본-갑구-가압류-및-강제경매개시결정

 

가압류가 6월 17일과 7월 25일에 걸려있는 것을 볼 수 있습니다. 이를 갚지 못하자 강제경매가 8월 11일에 결정되었습니다. 이후 저는 경매통지서가 집에 날아오면서 알게 되었죠...

 

현재 본인이 살고 있는 집의 상태가 어떤지 궁금하시다면 한 번씩 인터넷 등기소에 접속하셔서 최신 등기부등본을 떼보시는 걸 추천합니다. 

 

 

 

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다음 포스팅에서는 배당요구 종기일까지 결국 집주인이 빚을 갚지 못해서 경매가 시작되고 얼마를 낙찰받아야 내가 보증금을 돌려받을 수 있는지 배당순위를 따지는 방법을 알려드리겠습니다!

 

 

 

부동산 경매 임차인 배당순위 순서 따지는 방법 실제후기 3부 

부동산 경매 임차인 배당순위 순서 따지는 방법