부동산 경매 임차인 배당순위 순서 따지는 방법

저의 실제 후기로 전세 살고 있던 부동산 빌라 원룸이 경매로 넘어갔을 때, 경매 낙찰 시 임차인 배당액의 배당순위를 따지는 방법을 알려드립니다. 무서워서 따져보길 피한다고 해결되지 않더라고요. 받는지 못 받는지 하루빨리 확인하고 대응하는 것이 필요합니다.
 

 

 

부동산 경매 임차인 배당순위 순서 따지는 방법. 실제후기 3부

 

  전세로 빌라 살다 경매 넘어간 저의 실제 후기 1, 2부 내용

들어가기에 앞서 바로 이 포스팅으로 들어오신 분들도 계실텐데요. 이 포스팅은 저의 전세 살던 빌라 경매 후기 3부입니다.
 
1부에서는 제가 경매통지서를 받은 후 배당요구, 임의경매, 강제경매 등의 개념들을 공부하고 법원 홈페이지에서 경매사건이 어떻게 진행되고 있는지 등 경매통지서를 받았을 때 알아야하는 전반적인 것들을 알려드렸습니다. 
2부에서는 전세든 월세든 소액임차인이라면 최우선변제금을 받을 수 있는데 이 기준과 본인 상황에서 소액임차인인지 따지는 방법을 알려드렸습니다.
 
배당순위 따지는 방법을 알기 전에 본인이 월세든 전세든 소액임차인인지 아닌지를 우선 아셔야지 정확하게 따질 수 있습니다. 그러니 본인이 소액임차인에 해당하는지 모르신다면 2부를 꼭 읽어보세요! 대략 맞겠지 생각하시면 안됩니다. 연도와 지역에 따라 소액임차인 기준이 다릅니다! 

 
 
 

  부동산 경매 낙찰 시 배당순서 

 

순위	항목	비고
1	경매 집행 비용	경매 진행에 필요한 비용
2	필요비, 유익비	임차인이 새로운 임대인에게 비용 청구하는 유지 보수비용
3-1	*최우선변제권	주택임대차보호법에 의한 소액임차인
3-2	임금채권	근로기준법에 의한 밀린 3개월치 임금, 3년분의 퇴직금 등
4	*당해세	경매물건에 있는 국세(상속세, 증여세, 종합부동산세 등)와 지방세(재산세, 자동차세, 종합토지세, 도시계획세 등)
5	*우선변제권	대항력을 가진 선순위 임차권 1. 전입신고, 확정일자 완료 2.등기부등본에 국세, 지방세, 압류(가압류)보다 먼저 설정되어 있어야 선순위 임차권 자격 있음
6	일반 임금채권	2-1순위 제외한 임금( 월급)
7	일반 조세채권	국세, 지방세 체납분
8	공과금	국민건강보험료등의 보험료
9	일반채권	압류, 가압류 등

 
어릴 때 나뭇가지 꽂아놓고 모래 뺏어가는 게임 해보신 적 있으시죠? 부동산 경매 배당순위가 그 구조입니다. 앞에서 모래를 가져가고 남은 것을 가져가야 합니다. 그래서 전세 임차인으로 신경 써야 할 순위들을 알려드리겠습니다. 
 

 

 

  우선변제권 이전에 따져봐야 할 배당

임차인의 경우 일반적으로 5순위에 속합니다. 은행에 근저당이 잡혀있는 경우 근저당권도 여기에 속해있습니다. 은행의 근저당권과 임차인이 여럿이라면 그 안에서 누가 먼저냐를 따져야 하는데요. 그 전에 먼저 따져야 할 것이 최우선변제권과 당해세입니다. 
 
 
 

  최우선변제권

소액임차인에 해당이 되신다면 근저당이 얼마고 당해세가 얼마고 이런 것 따질 필요 없이 일단 최우선변제금만큼은 확보하신 겁니다. 그리고 본인이 소액임차인이 아니시더라도 같은 빌라에 소액임차인에 해당하는 임차인이 몇 명인지 파악을 하셔야 배당순위를 따질 때 정확합니다. 소액임차인분의 금액만큼 앞에서 배당금이 빠집니다. 
 
> 소액임차인 기준을 모르신다면 글 맨 아래에 소액임차인 기준 포스팅이 있습니다. 
 
 
 

  당해세

당해세에는 상속세, 증여세, 종합부동산세 등이 있는데요. 상속세, 증여세, 종부세가 크다면 그만큼 모래를 뺏기고 남은 금액에서 선순위를 따져야 합니다. 
 
그런데 올해 법이 일부 개정이 되었습니다. '당해세 우선의 원칙' 이란 것 때문에 당해세는 그 법정기일 전에 설정된 근저당권이나 확정일자 있는 임차권보다도 먼저 배당에서 세금을 떼어갔습니다. 하지만 올해 법을 개정하여 경매나 공매 시 임차인의 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세보다 임차인의 보증금을 우선변제받게 되었습니다. 
 
원래라면 내 확정일자가 언제든 당해세를 먼저 떼갔는데 이제는 당해세도 내 확정일자보다 법정기일이 늦다면 내가 먼저 돈을 받는 다는 것이죠. 다만 올해인 23년 4월 1일 이후 매각결정(공매) 또는 매각허가결정(경매)하는 분부터 적용한다고 합니다. 그리고 주택임차인이 아닌 상가임차인에게는 적용되지 않습니다. 
 
 
 

  우선변제권에서 따져야할 순위

  따지기 전에

따지기 전에 알고 있어야 할 것이 바로 빌라의 다른 임차인들의 전입일자, 확정일자와 보증금액입니다. 은행의 근저당권은 등기부등본에 나와있으니 괜찮아요. 다른 임차인들의 정보는 제 경우 배당요구종기일 마지막 날에 가서 배당요구한 자료 열람해서 수기로 다 적어왔습니다!
 법 개정 전까지는 경매 터지기 전에는 선순위 임차인들 보증금이며 확정일자 등을 열람 못했어요. 거지 같은 법이 올해에 빌라왕 전세사기 문제로 이제야 개정되어서 선순위 임차인들 확인할 수 있다 하니 공인중개사분에게 물어보시면 알려주더라고요. 
 
 
 

  임차인들끼리 배당순위 따지는 방법

우선변제권에서 세입자는 대항력(실제 거주와 전입일자)과 확정일자를 모두 갖춘 날짜 순으로 배당됩니다. 
예를 들어, A씨는 확정일자 7월 25일에 하고 전입신고를 7월 30일에 하고 살고 있습니다. 
B 씨는 전입신고를 7월 20일에 하고 확정일자를 7월 31일에 받았습니다. 
 
선순위는 A씨 입니다. 저 3가지를 모두 갖춘 날짜가 A 씨가 하루 더 빨랐기 때문이죠. 전입일자가, 확정일자가 내가 더 빨랐네가 중요하지 않습니다. 두 일자 중 늦은 날짜가 기준이 됩니다. 
 
 
만약에 경매 넘어간 빌라에서 다른 곳으로 이사를 가실예정이라면 임차권등기를 한 것이 아니라면 소액임차인이라 하더라도 1원도 돌려받을 수 없습니다! 대항력이 있어야 받을 수 있기 때문이죠. 그러니 전세라면 그냥 계속 사시고 월세라면 월세 내지 말고 살고 계세요! 그래도 이사를 가야 한다면 임차권등기 꼭 하시길 바랍니다. 
 

 

 

 

  은행의 정확한 근저당권 금액 확인 방법

이건 등기부등본에 근저당권설정일이 적혀있어서 이것보다 빠르면 선순위이고 늦다면 후순위입니다. 보통 은행이 선순위인 경우가 많죠... 그래서 제 경우 은행의 근저당권 설정액을 뺀 후 남은 금액을 가지고 임차인들끼리 나눠갖게 되었습니다. 
 
등기부등본에서 근저당권 설정액이 보통 120~130%이기에 역계산하면 나오지만 가장 정확한 금액은 법원 홈페이지에 들어가서 본인 사건을 검색 후 임의경매에서 얼마를 요구하고 있는지 보면 됩니다. 
 
아래는 법원 사건검색 링크입니다.
 
https://www.scourt.go.kr/portal/information/events/search/search.jsp

정보 > 사건검색 > 나의 사건검색

 
 
 

  내가 배당금액 따졌던 방법

우선 경매집행비용은 소액이라 생각 안 해도 됐고 2번인 유익비, 필요비도 오래된 빌라면 모르겠지만 신축이라 신경 쓰지 않았습니다. 유익비, 필요비는 보일러 같은 거 고치는 금액인데 음. 그것보다는 소액임차인이 1명이라도 있으면 거기서 빠지는 금액이 더 커서 그걸 신경 썼습니다.
 

1. 건물 평가 금액 확인하기

건물 금액이 얼마라고 법원 경매 사건에서 확인 가능합니다. 
그 금액에서 보통 신축이면 1회 유찰된 후 -30% 금액부터 시작입니다. 70%대에 낙찰되기 때문에 저는 최악의 경우 70%에 딱 낙찰 됐다고 가정한 후 배당금액을 따졌습니다. 
 
예를 들어고 건물 평가액이 10억이라면 경매 낙찰 시 배당금이 7억이라 잡습니다.
 

 

2. 소액임차인 최우선변제금 빼기.

소액임차인이 5명이면 제 기준에서는 1인당 2천만 원이기 때문에 -1억. 
그리고 은행 근저당권이 3억 3천만 원이였으니 여기까지 하면 -4억 3천만 원입니다. 

> 제 지역과 설정 기준에서는 1인당 최우선변제금이 2천만 원이라서 이렇게 뺀 것입니다. 여러분도 똑같이 2천만 원을 빼시면 안됩니다. 지역과 근저당설정일에 따라서 1인 최우선변제금은 다 다릅니다. 정확하게 알고 따지시려면 하단에 2부 소액임차인과 최우선변제권 개념 글을 읽어보세요.

 

 

3. 선순위 임차인 보증금 빼기

그리고 나머지 금액인 2억 7천만 원에서 나보다 앞선 선순위 임차인들의 보증금을 제하고 남은 금액이 본인이 받을 금액인 것이죠.
 
*만약에 나보다 앞선 순위 임차인(5천만 원)이면서 소액임차인이라면 앞서서 최우선변제금(2천만 원)을 뺏으니 그 나머지 금액(3천만 원)을 빼주면 됩니다. 
 
 

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마지막 4부에서는 만약 경매 진행중인 집에서 나와 다른 곳으로 이사를 해야한다면 반드시 해야하는 임차권 등기명령 신청하는 방법을 알려드리겠습니다! 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 해야하는 임차권등기이기도 한데요. 경매 넘어간 상태에서 이사를 가야할 때도 반드시 임차권 등기를 해놓고 이사를 가야 나중에 경매 낙찰 후 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다! 

 

 

4부 임차권등기명령 효력, 신청방법, 필요 서류, 비용, 등 총정리

임차권등기명령 효력, 신청방법, 필요 서류, 비용, 등 총정리

 

 

2부[실제후기] 전세인 빌라 경매 넘어갔을 때 어떻게 대응해야할까 2부. (소액임차인 최우선변제권 개념과 기준일)

 소액임차인 최우선변제금 연도별 기준표 최신으로 알려드림

1부 전세 살고 있던 원룸 빌라 집이 경매로 넘어감. 대응방법은? (전세사기?)