부동산 경매 시 월세 임차인의 보증금은? 월세는 내야하나?

제 지인이 살던 곳이 전세사기를 당했습니다. 빌라 주인이 튀었다네요. 제 지인은 월세를 살고 있었는데 이런 경우 어떻게 해야 하냐고 연락이 왔습니다. 보증금을 다 돌려받을 수 있는지, 월세를 계속 내야 하는지 묻더라고요. 바로 알려드릴게요!

 

 

 

부동산 경매 시 월세 임차인의 보증금은? 월세는 내야하나?

 

보통 월세 살고 있으면 경매가 터져도 걱정말라고 합니다. 경매 넘어가도 보증금을 웬만하면 받는다고들 하죠. 뭐 5천까지는 보장되지 않냐는 댓글들을 심심치 않게 봅니다.

 

그래도 불안합니다. 

왜 불안할까요? 정확하게 알고 있지 않아서 그렇습니다. 

 

오늘 정확하게 내 월세 보증금을 경매가 완료된 후에도 돌려받을 수 있는지 확인하는 방법을 알려드릴게요. 

 

 

 

  소액임차인 기준과 최우선변제금

대부분의 월세 임차인들은 소액임차인 기준에 포함이 됩니다. 그래서 인터넷에서도, 주변에서도 크게 걱정하지 말라고 그러는 것이죠. 그럼 소액임차인 기준과 최우선변제금이 얼마인지 알려드릴게요. 

 

 

소액임차인 최우선변제금 제,개정 과정

 

 

위 사진에서 '보호대상 임차인의 범위' 이게 소액임차인을 의미합니다. 위 사진에는 10차 개정까지 나와있는데 현재는 11차 개정까지 되었습니다. 그런데 11차 개정은 지금 상황에서 거의 적용이 안되기 때문에 이 사진만으로 판단이 가능합니다. 

 

11차 개정 기준이 필요하신 분은 아래 포스팅에서 확인하세요.

 

소액임차인 최우선변제금 연도별 기준표 최신으로 알려드림

소액임차인 최우선변제금 연도별 기준표 최신으로 알려드림

 

 

 

 

  경매 후 보증금 받을 수 있는지 따져보는 방법

본인 보증금액은 당연히 알고 있을테고 그 외 알고 있어야 하는 부분 

 

1. 본인 지역의 소액임차인 범위 (보증금 범위)  

2. 본인 지역의 소액임차인 개정 날짜

3. 본인 사는 집의 근저당권 설정 날짜. > 이건 등기부등본 떼봐야 함. 

 

3번을 제외하고 1,2번은 위의 사진에서 확인이 가능하죠. 3번은 인터넷등기소에서 본인 주소 치고 700원 내고 등기부등본을 떼봅니다. 링크 걸어드렸어요. 

 

나의 전입일자나 확정일자는 소액임차인 기준에서는 아무 쓸모없습니다. 다만 이 날짜들은 임차인들끼리 보증금의 순서를 정할 때 쓰입니다.

 

 

  따지는 방법

적용되는 기준이 최신 개정 기준이 아닙니다. 그래서 최신 개정된 내용이 필요가 없다 한 겁니다.

본인이 사는 집에 걸린 '최선순위 근저당권 설정일'이 소액임차인과 최우선변제금의 기준일입니다. 

나의 전입일자, 확정일자가 기준이 아닙니다!

 

 

( 엄밀히는 '최선순위 담보물권 설정일'이 기준인데 부동산 경매 시 대부분 근저당권이 설정 되어 있는 경우가 많고, 설명하려면 길기 때문에 여기서는 근저당권으로 썼습니다! ) 

 

 

 

  제 지인 사례와 가상 예시

제 지인의 경우 대전광역시에 거주하며 월세 보증금은 500만 원입니다. 그래서 사실 금액을 듣자마자 이건 걱정하지 말라고 했습니다. 100% 받을 수밖에 없죠.

 

1984년에 최초로 제정된 소액임차인의 기준이 500만 원 이하의 보증금이기 때문이죠. 

 

다른 예시를 들어보자면 서울권의 경우 월세라 하더라도 보증금이 상당히 비싸죠. 

 

 

>>가상의 예시.

A씨는 서울 거주하며 보증금 1억에 70만 원짜리 월세를 살고 있다고 가정해 보겠습니다. 전세 사기로 빌라 전체가 경매에 넘어갔는데, 등기부등본을 떼보니 최선순위 근저당권 설정일이 2016년 2월 20일입니다. 

 

이런 경우 A씨는 소액임차인 기준에 들어갈까요? 

 아뇨 해당하지 않습니다.  왜 그런지 아래 소액임차인 기준을 보시죠. 

 

 

 

최초의 근저당권 설정일이 2016년 2월 20일입니다. 이 날이 소액임차인의 기준일이 됩니다. 

2016년 3월 31일부터는 서울의 경우 보증금 1억 원 이하라면 소액임차인에 해당합니다. 아쉽게도 A씨는 2016년 2월 20일이 최선순위 근저당권 설정일이기 때문에 8차 개정이 아닌, 7차 개정을 적용해야 합니다. 

 

그러니 서울의 경우 보증금이 9,500만 원 이하여야 소액임차인에 해당하기 때문에 보증금이 1억 인 A씨는 아쉽게도 소액임차인에 해당하지 않는 것이죠. 

 

최초의 근저당권 설정일이 두 달 뒤인 2016년 4월 20일이었다면 8차 개정에 해당하여 소액임차인이 되었을 겁니다. 

 

 

이것은 월세든 전세든 상관없이 해당하는 내용입니다. 수도권의 경우 전세가 워낙 비싸서 소액임차인에 해당하기가 정말 어렵지만 그 외 지역에서는 전세라 하더라도 소액임차인에 해당하는 경우가 많죠. 

 

그러니 본인이 해당하는 지역과 날짜 그리고 등기부등본에서 본인 집의 최선순위 근저당권 설정일을 가지고 따져보시기 바랍니다! 

 

 

 

 

  부동산 경매 시 월세는 계속 내야 하나요?

 

나중에 배당을 받게 되면 월세 안 낸 만큼 배당금에서 제외하고 받게 됩니다! 이건 대법원 판례에도 나와있어요!

그런데 내가 보증금을 받을 수 있을지 없을지 확실하지 않다면?

> 일단 안 내고 있는 것을 추천드립니다! 

 

 

보통 경매가 1년 정도 걸립니다. 저도 경매를 당해보니 제 경우 11개월이 걸렸습니다. 1회 유찰 기준으로 그렇고 만약 더 유찰이 된다면 그 이상 걸릴 겁니다. 

 

 

쨋든 1년 동안 월세를 안 내면 그만큼 보증금에서 제외되고 나중에 최우선변제금으로 받을 수 있다고 생각하실 수 있는데 아니라는 점 알고 계세요! 

 

 

 

  이사를 가야 한다면?

이사를 가야 한다면 그냥 가시면 안 됩니다. 반드시 임차권등기명령 신청한 후 등기부등본에 등기 올라온 것 보고 이사 가셔야 합니다. 안 그러면 나중에 소액임차인에 해당했더라도 대항력이 없기 때문에 최우선변제금을 못 받습니다! 

 

 

아쉽게도 제가 살던 빌라가 경매 터졌을 때 이런 경우가 있었습니다. 그래서 그분은 보증금 5천만 원 중 최우선변제금 2,300만 원을 날리셨어요... 나중에 배당순위에 드셔서 다 받으셨다면 다행인데 거기까진 모르겠군요 ㅜ 

 

 

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오늘은 부동산 경매 시 월세 임차인의 보증금을 받을 수 있는지 없는지를 알아보았습니다! 월세 보증금이 최우선변제금보다 적다면 경매 시 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 다 받을 수 있습니다. 다만 서울의 경우 소액임차인의 보증금 한도와 최우선변제금에 비해 보증금이 높기 때문에 다 받기는 어려워 보이네요... 

 

 

오늘 어떻게 따지는지 알아보았는데 위에 나온 임차권등기의 효력과 전세 살고 있는데 경매 시 배당금을 어떻게 나누어 받게 되는지 궁금하시다면 아래 포스팅에서 확인하세요! 글쓴이의 사례가( ㅜㅜ ) 기다리고 있습니다!

 

 

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