임차권등기명령 효력, 신청방법, 필요 서류, 비용, 등 총정리

오늘은 임차권등기명령이란 무엇인지 그 효력과 필요 서류, 비용 그리고 혼자서 신청하는 방법을 알려드리겠습니다! 법무사 통해서 하면 혼자 하는 것보다 10배나 비싸니 셀프로 하길 추천드려요!

 

 

 

임차권등기명령 효력, 신청방법, 필요 서류, 비용 등 총정리 

 

오늘 글을 통해서 알 수 있는 점 

1. 집주인이 보증금 안 돌려준다? 임차권등기한다로 대부분 해결됌. 그 이유는? 

2. 경매 진행 중인데 다른 집으로 이사를 해야한다면 무조건 해야하는 임차권등기명령! 그 이유는? 

2. 임차권 등기명령 효력, 셀프로 하는 방법과 필요 서류 및 비용 

 

썸네일

 

 

그리고 

*제 실제 경험인 '전세 살던 빌라가 경매로 넘어갔을 때 대응방법 시리즈'를 보고 넘어오신 분들에게 짚고 넘어가야 할 점

 

살던 집이 경매 넘어간 뒤 낙찰이 됬는데 배당금을 못 받았을 때 하는 것이 임차권 등기명령으로 착각하시면 안됩니다! 

 

임차권등기는 내가 살던 집이 경매 진행 중인데 다른 집으로 이사를 해야할 때 하는 것입니다. 즉, 경매 진행 중일 때 해야하며 경매가 끝난 후에는 할 수 없습니다!

 

혹시나 낙찰됬는데 선순위에 밀려서 배당을 못 받았을 때 하는 것이 임차권등기라 착각하실까봐 서두에 남깁니다! 

 

 

 

 

  임차권 등기명령의 뜻과 효력

임차권등기는 말 그대로 '임차권을 등기부등본에 등기하겠다'라는 뜻 = '저 여기에 살고 있습니다' 라고 등기부등본에 알리는 것입니다.

 

주택임대차보호법
제3조의3(임차권등기명령) 
① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13.>

 

 

별것 아닌 것 같아 보이지만 등기부등본에 올라간다는 점에서 집주인들이 무서워 합니다.

 

WHY? 위의 주택임대차보호법에 보면 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 되어 있습니다.

 

등기부등본에 임차권이 올라간다는 소리 = 이 집주인은 세입자에게 보증금을 돌려주지 않는다고 알리는 것

 

 

 

이런 집에 누가 들어오려고 할까요? 아무도 들어오지 않겠죠. 그래서 집주인은 본인이 들어와 살지 않는 이상 최악의 경우입니다. 

 

 

그래서 어떻게든 돈을 구해와서 세입자에게 돌려주려고 할 겁니다. 이게 엄청나게 강력하기 때문에 집주인이 '조금 기다려달라, 특히 나 돈 없다 다음 세입자를 본인이 구해와라' 이러면 바로 임차권 등기명령 한다고 문자로 남기세요! 

 

 

 

  임차권등기의 법적 효력

임차권 등기는 이 집주인은 세입자에게 돈 안 돌려준다고 알리는 것이기 때문에 집주인들이 정신 못 차리는 것도 있지만 가장 큰 효력은 바로 대항력과 우선변제권을 취득하는 부분입니다. 

 

이게 왜? 라고 생각할 수 있는데 이 두가지를 가지고 있다면 그 집에서 다른 집으로 이사를 해도 전혀 상관 없습니다. 

원래 대항력이라는 것은 그 집에 '실제로 살고' 있어야지 생기는 것입니다. 또 우선변제권은 '대항력과 확정일자'를 갖고 있는 세입자가 가질 수 있는 권리죠. 하지만 임차권등기를 했다면 다른 집으로 이사를 하더라도 이 대항력과 우선변제권을 세입자가 가지고 있는 것이죠.  

 

 

그래서 현재 집에서 다른 집으로 이사가려고 이미 계약금을 줬는데도 현재 집에서 보증금을 못 돌려준다고 한다면 무조건 임차권등기명령 해놓고 이사를 가셔야 합니다. 임차권등기 한다하면 집주인이 웬만하면 돈 어떻게라도 구해서 줄겁니다.

등기까지는 보통 10일 정도 기간이 걸립니다! 미리 해두시길 추천! 

 

 

그리고 임차권등기명령 신청해놨으니까 이제 이사가도 되겠네 → 절대 안됍니다!

어찌보면 오늘 포스팅에서 가장 중요한 내용입니다! 

등기부에 임차권등기가 등본에 올라온 것을 확인하시고 이사가셔야 합니다.

 

 

  그리고 경매 진행 중에 이사를 가야 한다면? 

무조건 임차권등기 해놓고 나가셔야 나중에 배당순위에 들었을 때 배당을 받을 수 있습니다. 안 해놓는다?!!? 1원도 못 받습니다! 무조건... 무조건 하세요 님들아! 

 

 

안타까운 제가 살던 빌라의 실제 사례...

제가 살던 빌라가 경매 넘어갔을 때 같은 빌라 살았던 다른 임차인이 소액임차인이라서 배당 순위에 못 들더라도 적어도 2천만 원은 받을 수 있었습니다. 하지만 1원도 못 받았습니다.

 

 

Why?

임차권등기를 안 해놓고 이사를 갔습니다... 임차권등기의 효력이 대항력과 우선변제권이라고 하였죠? 대항력은 실제 살고 있어야 생기는 것인데 임차권등기를 해놓고 나가면 실제로 안 살더라도 대항력이 생기는 것이죠.

 

 

그런데 임차권등기는 안 해놓고 입주할 때 전세권만 설정해놓으신 뒤에 다른 곳으로 이사를 가는 바람에 최우선변제금인 2천만 원도 못 받으셨고 또 배당 순위에 드셨다면 나머지 3천만 원도 받으셨을텐데 대항력이 없으셔서 월세 보증금 5천만 원을 그냥 날리셨습니다...

 

이건 제 생각인데 집주인이 해놓지 말고 나가면 안 되겠냐고 하지 않았을까 싶습니다. 임차권등기 해놓으면 다른 세입자가 안들어오니 본인에게 줄 돈이 안들어온다 이러지 않았을까 싶습니다. 그러니 이렇게 말하는 집주인 말만 듣고 등기 안해놓고 그냥 나가시는 일 절대 없으셔야 합니다!

 

집주인이 경매로 집이 날라가게 생겼는데 저 말에 책임 못 져줍니다. 

 

[실제후기] 전세인 빌라 경매 넘어갔을 때 어떻게 대응해야할까 2부. (소액임차인 최우선변제권 개념과 기준일)

[실제후기] 전세인 빌라 경매 넘어갔을 때 어떻게 대응해야할까 2부. (소액임차인 최우선변제권

 

 

  임차권 등기명령 필요 서류

 

1. 임차인의 주민등록초본 1통, (임대인이 법인인 경우) 법인등기사하증명서 1통 → 대항력 요건이 전입신고 증거

 

2. 임대차계약서 사본 1통 → 임대차계약 체결 사실 증거

 

3. 은행금융 거래 내역, 영수증 또는 무통장입금증 사본 → 보증금 교부한 증거

 

4. 계약해지를 통보한 사진(문자 캡처 등) 또는 내용증명 사본 → 해지사유에 대한 증거

 

5. 부동산전부등기사항증명서 (부동산등기부등본), 미등기건물인 경우에는 건축물대장 또는 건축물허가서 

 

 

내용증명을 보내는 방법도 포스팅해서 알려드릴게요! 우체국에서 하면 되는데 어렵지 않습니다. 

 

 

 

  임차권 등기명령 신청하는 방법

  임차권등기명령 신청요건

11월 29일 어제가 임대차 계약 종료일자라고 한다면, 집주인에게 최소 2달 전(9월 29일 이전)에 갱신하지 않겠다고 집주인에게 말해야 묵시적 갱신이 이루어지지 않습니다. 그런데도 계약일자가 지났는데도 보증금을 안 준다면 신청할 수 있습니다.

 

엇 저는 2달도 안 남은 시점에 이야기를 해서 묵시적 갱신이 이루어졌는데요? 

> 이런 경우라도 바로 집주인에게 집에서 나가겠다고 문자나 통화녹음을 남겨두세요! 이날 이후로 3달 뒤에 집주인은 보증금을 돌려주어야 합니다! 이 부분은 묵시적 갱신 포스팅으로 자세히 알려드릴게요.

 

어쨋든 중요한 것은 묵시적갱신이라도 법적으로 집주인은 3개월 뒤에 보증금을 돌려주어야 합니다.

 

 

  신청비용

신청방법은 크게 2가지입니다. 직접 법원에서 하는 방법과 법원 전자소송 사이트에서 하는 방법입니다. 또 법무사에게 위임하는 방법과 본인이 직접 하는 방법으로도 나뉘게 되는데요.

 

법무사에 위임하니 대략 40만 원 정도 들었는데 이건 가격이 또 천차만별입니다. 

 

개인이 셀프로 하면 4만 원대입니다. 등록세, 인지세, 송달료, 등기신청 수수료 이렇게 4가지 비용이 드는데요. 4가지 다 합쳐서 4만 3천원 정도 비용이 소요됩니다. 송달료가 가장 많이 드는데 저는 1회에 5,100원으로 계산했던 것으로 기억합니다. 

 

 

 

  신청방법

직접 신청하는 방법은 크게 2가지 입니다. 관할 법원에 직접 가는 방법과 온라인으로 신청하는 방법이죠. 

 

1. 임차권 등기명령에 필요한 서류들을 준비하였다면 직접 관할 법원에 찾아가서 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

>  관할 법원의 '민사신청과'를 우선 찾아가시면 됩니다!

 

2. 온라인으로 법원 전자소송 사이트를 통해서도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 

 

이 과정을 거치면 부동산등기부에 임차권 등기가 되는데요.

 

다음 포스팅에서 직접 법원에 갔을 때 어디로 가야하며 어떻게 해야하는지, 온라인으로 한다면 어떤 과정을 거쳐서 신청해야 하는지 자세하게 알려드리겠습니다!