우선변제권과 최우선변제권 차이, 대항력 조건

제가 전세 살던 빌라가 경매로 넘어가면서 이것저것 공부하면서 얻은 정보들을 공유합니다. 우선변제권과 최우선변제권은 엄연히 다르며 각 권리를 갖출 수 있는 요건도 다릅니다. 오늘 이 권리들의 차이점과 대항력을 갖추는 조건에 대해서 알려드리겠습니다.

 

 

 

우선변제권과 최우선변제권 차이, 대항력 조건

주택임대차보호법에 정통한 전문가는 아니지만 제가 전세로 살던 빌라가 경매로 넘아가면서 보증금을 전부 돌려받을 수 있는지, 못 돌려받는 것인지 아니면 일부라도 받을 수는 있는 것인지 알아보고자 공부했습니다. 공부하면서 알게 된 내용들을 정확하게 알려줄 수 있으면서 이해하기 쉽게 설명하려고 하니 어렵네요.

 

 우선변제권과 최우선변제권의 법적인 단어들로 살펴보고 글 하단 마지막쯤에 저의 단어로 풀어서 쉽게 설명해 드리도록 하겠습니다!

 

 

  우선변제권이란

 

제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

출처 : 주택임대차보호법 제3조의2제2항 

 

쉽게 말해, 본인이 살고 있는 주택이 경매 또는 공매되는 경우 낙찰되는 금액에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있는 권리입니다.

 

 

 

  우선변제권리의 요건

 위 주택임대차보호법에서 알 수 있듯이 먼저는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 임차인이어야 합니다.

확정일자는 그 날짜에 임대차 계약서가 존재했다는 것을 증명하기 위해서 전월세 계약서에 공신력 있는 기관에서 확인도장을 찍어주고 확정일자일을 계약서에 기입하는 것입니다. 이 확정일자는 임대차 계약한 뒤에 주민센터에 가셔서 찍어보셨을 겁니다.

 

 만약 월세나 전세 계약을 했는데 확정일자를 귀찮아서 안 찍으셨거나 주말이라고 잊고 계시다면 무조건 바로 가시기 바랍니다. 나중에 본인이 살던 빌라가 경매나 공매에 넘어갔을 때 임차인들끼리 선순위를 따지겠죠. 그때 전입신고와 확정일자 두 날짜 중 늦은 날짜가 본인 선순위를 따지는 기준 날짜가 됩니다. 요즘은 인터넷으로도 할 수 있으니 꼭 하시길 바랍니다!

 

온라인 전입신고, 확정일자 신청하는 방법 (임대차 계약시 필수)

온라인 전입신고, 확정일자 신청하는 방법 (임대차 계약시 필수)

 

 

 

그렇다면 여기서 말하는 대항요건은 무엇일까요

 

 

  대항력이란

 

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이
주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

출처: 주택임대차보호법 제3조제1항

 

이 대항력은 집주인이 아닌 제3자가 내가 임차해서 살고 있는 주택을 인수했을 때 인수한 제3자에게 기존 임대차의 내용을 주장할 수 있는 권리를 의미합니다. 그리고 여기서 말하는 주택의 인도는 실거주를 의미하는 것이고 주민등록은 나와있다시피 전입신고를 의미합니다. 

 

 

그럼 다시 우선변제권 요건으로 돌아가서 보자면 ①실거주를 해야 하며 ②전입신고가 되어 있어야 하고 ③확정일자를 갖추고 있어야 우선변제권을 활용할 수 있게 됩니다. 

 

그리고 1명의 임대인이 여러 사람들에게 빌라를 임차했다면 우선변제권이 있는 임차인들끼리 누가 선순위이고 후순위인지를 따져야 하죠

 

 

 

  최우선변제권이란

최우선변제권은 임차인이 확정일자 또는 전입신고가 늦어서 후순위로 변제를 받아야 하는 경우라 하더라도 경매신청 등기 전에 대항력을 갖추고 있다면 보증금 중 일정금액을 다른 담보권자들보다 먼저 받을 수 있는 권리를 말합니다. 

 

보증금의 전부를 받을 수는 없지만 소액임차인요건에 해당이 된다면(최우선변제권에 해당된다면) 보증금의 일부를 누구보다도 먼저 받을 수 있는 겁니다. 

 

 

 

  그래서 우선변제권과 최우선변제권의 차이는?

경매나 공매가 넘어가면 낙찰이 된 금액을 가지고 이제 나눠먹어야 하는 것은 다들 아실 겁니다. 저는 이걸 어릴 때 모래사장에서 모래 쌓아놓고 가운데에 나뭇가지 꽂아놓고 나뭇가지가 쓰러지기 전까지 흙을 뺏어가는 모래성뺏기게임으로 비유를 합니다. 

 

모래성

 

경매나 공매 시에 낙찰된 금액을 가지고 정해진 순서대로 금액을 가져가게 되는 건 아실 테죠. 이때 우선변제권은 이 모래성 뺏기 게임에 참여할 수 있는 권리입니다. 대항력과 확정일자가 갖춰지지 않았다면 이 게임에 참여하지 못하니 모래를 하나도 가져갈 수 없게 됩니다. 그리고 게임에 참여할 수 있는 권리이지 무조건 보증금을 받아갈 수 있는 권리는 아닙니다. 자기 차례까지 모래가 남아야 가져갈 수 있는 것이죠.

 

최우선변제권은 우선변제권과 다르게 확정일자를 받지 않았더라도 대항력(실거주 + 전입신고)을 갖추고 있다면(+소액임차인에 해당하기도 해야 함) 모래성 뺏기 게임이 시작하면 앞선 순위가 있든 말든 1순위로 자기 몫의 일정 부분을 먼저 가져갈 수 있는 권리입니다. 이것이 우선변제권과 최우선변제권의 차이입니다.

 

 또 우선변제권을 가지고 있으면서 소액임차인에 해당된다면 최우선변제권도 행사할 수 있습니다. 예를 들어 본인 보증금이 5천만 원인데 최우선변제권으로 2000만 원을 먼저 배당받았다면 나머지 3000만 원은 본인차례까지 낙찰대금이 남는다면 3000만 원을 전부 혹은 3000만 원 중 일부를 받아갈 수 있는 겁니다. 

 

 

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오늘은 대항력의 조건과 우선변제권과 최우선변제권의 차이를 알아보았습니다. 비슷하면서도 다르죠? 또 최우선변제권의 경우 소액임차인에 해당해야 하는 조건도 붙어 있습니다. 소액임차인은 지역과 시기마다 조건이 달라지는데요.

아래 글에서 소액임차인 최우선변제금의 기준과 경매나 공매 시에 낙찰된 금액을 배당받는 순위에 대해서 알려드리겠습니다.

 

 

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